Num primeiro momento parece distante a conexão entre avaliação de investimentos e valores de negociação ou aluguel de um imóvel. Mas na verdade não é.
Matematicamente se demonstra que quando temos um fluxo infinito de recebimentos, a fórmula do valor presente destes fluxos se torna:
Onde FC é o fluxo de caixa médio que o investimento produzirá por muitos anos (ou melhor, infinitos anos) e K a rentabilidade exigida por nós e g a taxa de crescimento dos fluxos.
A partir do acima por exemplo, podemos considerar que se alugamos um imóvel por líquidos de R$1.000,- /mês e demandarmos um retorno mínimo de 3% de inflação + 6% de juros real ao ano, teremos algo como R$12.000/(9% - 3%) = R$200.000,- ; como o valor líquido do imóvel.
Poderíamos adicionar 6% do corretor e comparar com valores de imóveis da região. Com essa informação em mãos podemos iniciar análises do tipo: faz sentido alugar ou é melhor vender esse imóvel ?
A fórmula acima é uma perpetuidade, a mesma - porém de forma inversa - que há alguns anos atrás era comum vermos como: se temos um imóvel de R$200.000,- x 1% de juros mensais = R$2.000,- /mês o valor do aluguel.
1% ao mês ficou no passado ... não é mais um realidade, visto a atual taxa de juros básica do país.
Como podemos observar acima, a fórmula da perpetuidade é uma maneira muito rápida e prática para conseguir o valor de um ativo. Porém quais os pontos de atenção ?
- O fluxo de caixa FC precisa ser uma média, ou seja, uma ponderação entre anos bons e anos ruins. Se calcularmos a fórmula acima utilizando como FC a referência de fluxos de caixa em anos bons, sobrevalorizaremos o ativo.
- O retorno exigido precisa fazer sentido em relação ao risco, ou seja, se estamos calculando a fórmula acima para um imóvel, é razoável considerar uma rentabilidade K exigida menor que se estivéssemos talvez calculando para, por exemplo, uma ação listada em bolsa. Uma maneira de obter a rentabilidade exigida por nós K, é checar nossas opções. Por exemplo, se não investirmos nesse imóvel, colocaríamos esse valor numa aplicação em banco, e receberíamos quanto de juros (para aplicações de mesmo risco) ? Esse valor deveria ser o nosso K mínimo exigido.
- Se consideramos a taxa K nominal, a taxa de crescimento g deve também levar em conta a inflação. Sem considerar a inflação, a taxa g varia normalmente de 0 ~ 3%.
- A fórmula da perpetuidade sempre dará um valor acima do real, visto que considera que os fluxos de caixa serão infinitos. Por exemplo, um imóvel não ficará "infinitamente" alugado.
- A fórmula da perpetuidade também tem uma tendência de dar valores acima do real, quando o divisor da fórmula é pequeno (K-g tendendo a zero). Normalmente são os casos onde a K é pequena e g grande. Neste caso o cálculo do valor presente pela fórmula tradicional, trazendo os fluxos de caixa um a um a valor presente, pode ser mais recomendado, obtendo um valor mais realista do ativo.